信号山：胶州住房的高库存，不能只靠一个新机场消化

日前，《青岛市“十四五”住房发展规划》正式发布，明确了我市住房发展的现实基础、发展目标、主要任务和政策措施等。其中，规划提出胶州市新增住房约8.4万套，目前住房库存相对较高，需考虑优先消耗库存。

据统计数据，截止6月底胶州新房住宅去化周期在21.61个月，为当前青岛各区库存压力最大的区域。胶东国际机场将于8月12日转场的新动态，对于整个胶州的发展是有重要意义的，也意料之中地激起了楼市的骚动。400多万平方米的库存量，一个机场的利好就能全部消化？

从楼市去库存的角度讲，胶东国际机场的到来是一场利好还是利空，有待辩证分析。

“引流”效应毋庸置疑，人气的加持必然会为胶州产业、就业、商业、旅游等多个经济维度带来可观的影响。大多情况下，楼市与区域的经济发展是共振的，但是对于胶州住房存量如此大的市场，趋势不会一下子扭转，购房者更要理性，别被加速入局的渠道商割了韭菜。青岛坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位也是始终如一的，若投机者盲目借势“加码”，潮水褪去，剩下的恐怕全是裸泳者。

降价、工抵房、特价房……今年以来，青岛市区高端住宅市场热度不断攀升的同时，胶州部分区域却在炒房客褪去后求存维艰。业内人士表示，胶州上合区域去库存是比较困难的，目前二手房不少均价在7字头，即便如此挂牌成交周期也比较长，接盘者寥寥无几。因为胶州楼市长期供过于求，许多盘都是处在低质、低价、高佣金的恶性循环之中，楼盘品质不佳，不会因为利好落地而短时有所改变。

噪音给楼市带来的影响，从“前辈”机场周围的发展上便有迹可循。自1944年流亭机场启用为民航机场至今几十年时间里，流亭片区始终未能发展成为城阳楼市中具有明显地位的高地，甚至航线范围内的李沧部分片区，都因噪声问题或是降价销售、或是被购房者拒之门外。而城阳区当下价格最高的区域仍是以区政府沿线的正阳路为起点，横向贯穿东西、北向延伸至春阳路乃至硕阳路的小片区域。

此外，立体交通网的建立，让人们对于胶州楼市又产生了无限遐想。除了已有的8号线，8号线支线的官宣，必然会给胶州楼市再带来一波热度。诚然，地铁1号线全线贯通之后，远郊地铁房也就不能算是“稀缺货”了，未来几年，地铁房的优势固然坚挺，但随着青岛全域交通线路的布局和蔓延，住房因地铁存在的稀缺属性就会迅速被稀释。相比之下，远郊地铁盘对主城刚需一族的吸引力将会大幅削弱，彼时一个机场还足以成为撬动置业规划的决定性因素吗？

对于新机场启用后的胶州楼市，可以乐观，但不能抱有骤然起飞的幻想。胶州正面临去库存压力的现状，只靠一个“巨型配套”就想起到擎动作用，效果堪称微乎其微。政治功能、交通水平、宜居环境、商业布局、教育、医疗等基础配套的跨越式升级，才是能成为长期支撑区域楼市热度的关键所在。

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